정부에서 발표한 2026년 세제개편안의 가장 큰 화두는 단연 종합부동산세(종부세) 개편입니다. 기존의 '보유 주택 수' 중심 과세 방식에서 벗어나 '가액'과 '실거주 여부'를 중심으로 세제 체계가 완전히 재편되었는데요. 실거주자의 부담은 줄이고 비거주 및 초고가 주택에 대한 과세를 강화한 이번 2026 개정 종부세 핵심 변경 사항과 달라진 계산법을 빠르게 알아보겠습니다.
1. 2026 개정 종부세 핵심 변경 포인트 3가지
이번 개정안은 거주 목적의 1주택자를 보호하고, 실거주하지 않는 고가 주택 및 다주택자에 대한 형평성을 제고하는 데 초점이 맞춰져 있습니다.
- 실거주 1주택자 기본공제 확대: 기존 공시가격 12억 원에서 14억 원(시가 약 20억 원 수준)으로 상향되어, 시가 20억 이하 실거주 1주택자는 종부세 대상에서 제외됩니다.
- '거주'와 '비거주' 공제 차등화: 실거주하지 않는 1주택자의 기본공제는 9억 원으로 축소 적용됩니다.
- 공정시장가액비율 및 과표 구간 조정: 공정시장가액비율이 기존 60%에서 70%로 인상되며, 초고가 주택 구간의 세율이 부분 조정되었습니다.
개정된 공제 기준 반영! 내 보유 주택의 예상 종부세를 확인해보세요.
종합부동산세 간단 계산기 바로가기2. 달라진 종합부동산세 계산법 공식
종합부동산세는 주택의 공시가격 합계에서 기본 공제액을 뺀 후, 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산출합니다.
- 과세표준 산출:
과세표준 = (보유 주택 공시가격 합계 - 기본 공제액) × 공정시장가액비율(70%)- 실거주 1주택자 기본 공제액: 14억 원
- 비거주 1주택자 및 다주택자 기본 공제액: 9억 원 (다주택자는 거주 비율 셈법 적용)
- 산출세액 계산:
산출세액 = (과세표준 × 해당 구간 세율) - 누진공제액 - 최종 납부세액: 산출세액에서 이미 납부한 재산세 중복분, 세액공제(장기보유·연령 공제 등) 및 세부담 상한을 적용하여 최종 결정됩니다.
3. 보유 유형별 세부담 변화 비교
이번 세제개편으로 인해 실거주 여부와 주택 가액에 따라 세부담 향방이 완전히 갈리게 됩니다.
- 시가 20억 이하 실거주 1주택자: 종부세 전액 면제 또는 세액 대폭 감소
- 비거주 1주택자 및 초고가 주택(시가 32~40억 초과): 공제 축소 및 과표 조정으로 인한 세부담 정상화(증세 효과)
이번 세제개편안은 국회 논의 및 의결 과정을 거쳐 최종 확정될 예정입니다. 실거주 여부에 따른 절세 전략이 매우 중요해진 만큼, 보유 주택의 공시가격과 거주 요건을 미리 점검해 보시기 바랍니다!